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深圳新マンション建設物語 概要と目次

私がこのマンションに入居するとまもなく隣の空き地にもマンションの建設が始まりました。
32階から35階建ての棟が22棟、3996戸が建設されるというビッグマンション。1戸に3人が住めば1万人以上の住人を抱えることになります。
マンションの名前は「僑香村」、僑香村は用地面積12.8万平方メートル、甲子園球場グランドの8.7倍あります。マンション引き渡し予定は2008年末。

始まる前からの写真も撮影しましたので豊富な写真を交えてじっくりと紹介します。


完成予想図


深圳新マンション 建設物語 目次
【 1】プロローグ 【 2】マンション僑香村 (コラム: 「花園」と「村」) 【 3】2005年6月-2006年1月 マンション建設用地 (コラム:借地権) 【 4】2006年2月25日 基礎作り準備 (コラム : マンション購入の税金) 【 5】2006年3月-4月 古い団地の解体 (コラム : 契税) 【 6】2006年6月25日 (コラム : 釘子戸) 【 7】2006年9月25日 基礎造り (コラム : 物権法施行) 【 8】2006年10月 仮設住宅 (コラム : 仮設住宅) 【 9】2006年11月 基礎工事 (コラム : 中国最大の省エネマンション区) 【10】2006年12月 基礎造りとクレーン (コラム : 房産証) 【Intermission1】工事ラッシュ 高校新設(1) 【Intermission1】工事ラッシュ 高校新設(2)
【11】2007年1月(1) クレーン組立 (コラム : マンション購入と弁護士) 【12】2007年1月(2) 基礎工事 (コラム: コンクリートとアスファルト舗装) 【13】2007年1月(3) 【Intermission2】2007年1月 付近の工事・北環大道 【14】2007年2月 (1) (コラム : モデルルーム) 【15】2007年2月 (2) (コラム : 変貌する深圳) 【16】2007年2月 (3) 【17】2007年3月 (1) 地下部の工事 (コラム : 別荘 - Town House) 【18】2007年3月 (2) 地下部の建設 (コラム : 住宅ローン) 【19】2007年4月 地下駐車場 (コラム : 抵当) 【Intermission3】2007年4月 僑香村全貌と付近の工事 【20】2007年5月
【21】2007年6月 【22】2007年7月 (コラム : 内装設計) 【23】2007年8月 層の工事 (コラム : クレーン) 【Intermission4】2007年8月22日 僑香村と北環大道周辺工事風景 【24】2007年9月 (コラム : 電線地中化) 【25】2007年10月 (コラム : 仮設エレベーター) 【26】2007年11月 【27】2007年12月 【28】2008年1月 (コラム : 仮設内装材料店舗) 【29】2008年3月 春節1ヶ月間の休み 【30】2008年5月
【31】2008年7月 【32】2008年8月 【33】2008年9-10月 【34】2008年11月  【35】2009年1月 春節前 (コラム : 入伙)
【36】2009年5月 【37】2009年10月 以外な結末 【38】2011年11月 完成後3年経ってやっと引き渡し
2007-08-25  |  コメント(0)  | 
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深圳新マンション建設物語 【1】 プロローグ

深圳は昨日と今日で風景が変わるほどの急激な変化をしていますが、マンションの急激な高騰は膨大な利益をねらった業者によってマンションの建設に拍車をかけています。政府も憂慮してバブル防止の対策を次から次へと講じていますが効き目があるようには見えません。

そんな中、私のいるマンションのとなりの広大な空き地に今マンション建設が行われています。 経済適用房ということで少し安いのですが転売とかに制限があるとのこと。 (写真、「僑香村経済適用房住宅区」と書かれています)


私のベランダから全体を見渡すことができるので2004年当時から記録写真を撮り続けていますので、これから順を追って公開していきます。
今日は第1回目です。




まず私がこのマンションに入居する前、2004年11月のようすです



そしてこれが2007年8月の様子です



2004年当時あった小さな工場と古い4階建ての団地が取り壊されています。
更に背後の山の左半分がセメント採取のためほとんど削り取られました。

上の拡大写真です



次回から順を追っての写真アルバムで紹介します。このマンションの完成がいつかは情報を得ていませんが、このシリーズを今からゆっくり進めていけば最後にはマンションが完成するでしょう・・

2007-08-26  |  コメント(0)  | 
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深圳新マンション建設物語 【2】 マンション僑香村

花園と村

香港の団地には「xx花園」というように花園がよく用いられます。おそらく英語のxxガーデンという直訳なのでしょうが、深圳でもよく用いられます。10棟前後のマンション全体を塀で囲み、住人や関係者以外の立ち入りをチェックしてセキュリティーを確保しているものですが、このほかに「xx村」という名前の付いているものも多く見かけます。いわれは分かりませんが。

で、このテーマ「深圳マンション建設物語」の主人公「僑香村」と名付けられたマンションは経済適用房住宅で、これは1994年から始まったようで、中低所得者の需要に適用するため、中小の住宅面積となります。中は80平方メートル、小は60平方メートル程度とされています。
買ってから5年以内は売ることができません。



僑香村は用地面積12.8万平方メートル、甲子園球場(グランド1.47万、スタンド2.49万平方メートル合計)の約3.2倍、建築面積51.4万平方メートル、投資額14.5億元。

計画では32階から35階建てを22棟建設、3996戸を造り駐車場は3170台分を確保、2万5000平方メートルのショッピングセンター、幼稚園、クラブハウス、プールなどを設置するとのこと。
単純に計算して投資額を戸数で割ると1戸あたり36万元、いくらで売られるのでしょうか・・・
緑化率は48%。敷地の半分が緑化されることに。

入住(マンション引き渡し)は2008年末とのこと。そんなに時間がかかるようには見えないのですが・・・

ちなみに私の住んでいるマンションは7万8700平方メートル、建築面積17万平方メートル、1200戸。

完成図がありました。


私の部屋のベランダからはこの図の右下から眺めることになります。


完成イラスト

2007-08-27  |  コメント(0)  | 
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深圳新マンション建設物語 【3】 2005年6月 - 2006年1月 マンション建設用地

借地権


中国の場合、土地は国家のもの、マンションを購入してもその使用権は70年。70年経てば返還しなければなりません。
どこの国でもそうですが、こういう時は国家って「誰」なんだろうと思ってしまいます。

でもその1年前までに延長の申請をすると特に接収する必要のない限り土地使用権払い下げ金を支払い継続することができるようです。

中国の土地使用権は用途別で借地期間が異なるのですが、居住用地で70年以下となります。(一般のマンションもこれに相当します。)一般的に期間満了の一年以上前に延長申請しておけば、国は公共の利益の観点からその土地を収用する必要がある場合を除き、土地使用権の延長を認めなければならないとしています。また、延長の際は国に対して土地使用権払い下げ金を支払うこととなっています。
中国不動産投資Q & A より


私の場合は房産証(権利書)によると1996年10月19日から2066年10月18日となっています。でも買ったのは2004年。
開発業者が権利を手にするまで8年間の空白が・・




本題のマンション「僑香村」ですが、2005年の6月はまだ工事には入っていません。
2005.6.27


小さな工場(水塔のあるところ)と古い4階建てのアパートがあります。



2006年にはマンション建設工事のため更地になりました。
2006.1.1


ただし工場は取り壊されましたがアパートはまだ残っています



2007-09-06  |  コメント(0)  | 
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深圳新マンション建設物語 【4】 2006年2月25日 基礎作り準備

マンション購入の税金

各都市で税率とか条件は違うようですが、毎年の固定資産税というものがありません。購入のとき契税というものを支払います。

契税は144㎡以下の物件購入では物件総額の1.5%、145㎡以上では3%。ほかに印花税(物件総額の0.03%)や登記費(個人50元)とかありますが契税に比べて無視できる額です。

あと、毎年土地使用料を払います。私のところは2元/㎡の通知がありました。100㎡の部屋であれば200元。ただ使用料を上げれば簡単に・・・ちょっと怖い項目です。

契税の支払い証明書


印花税


登記費 上の2つは中華人民共和国ですが、これだけ広東省になっています




用地を更地にしたあと敷地を掘り起こします。基礎工事準備です。
地下駐車場とするらしくかなり掘り下げます。掘った土は近くの工事現場へ送られて埋め立て用に使用されるみたいですね。


2006年2月25日


掘り下げます。


2007-09-13  |  コメント(0)  | 
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深圳新マンション建設物語 【5】 2006年3月、4月 古い団地の解体

契税

契税はマンションを購入した時に支払う税金などの中で一番金額の大きなものです。1997年に施行され、現在の深圳ではマンションの広さが145平方メートル以下の場合マンション購入総額の1.5%、それ以上の広さだと3%を徴収されます。

ただ日本の固定資産税に当たるものがないので使用年限である70年分の税金を前払いで契税として払っているようなものなのでしょうか・・・
 → 契税 

2006年3月の記事とちょっと古いですが興味深い記事がありました。1月2月の2ヶ月間で契税が2億5245万元、前年比25%上昇。
契税は1.5%と3%がありますが1.5%としてみると2ヶ月で170億元(2700億円)の取引があったことになります。年間だと日本円にして3兆円程度になる勘定です。
まあ契税はマンションのほか、オフィス、店舗などの売買や転売なども含まれていますので何とも判りませんが・・・
 → 深圳契税征收额1-2月大幅长 



古い団地を残して更地にされた建設予定地ですが、古い団地の立ち退きがおわり、団地を取り壊してここも整地されました。


2006.3.11



団地が取り壊されて整地されましたが、まだ基礎準備のすんだ土地とは段差があります。
左側の建設中のマンションも外観完成寸前。
背後の山の左肩も1ヶ月あまりで随分小さくなりました。

2006.4.23
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2007-10-14  |  コメント(2)  | 
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深圳新マンション建設物語 【6】 2006年6月25日

釘子戸

釘子戸(钉子户)とは再開発地などで立ち退き要求を拒否して住み続ける家です。

2007年3月、重慶で釘子戸のニュースがネットを駆けめぐりました。


→ 腾讯网
何ともすさまじい光景、釘子戸を残して掘り下げられています。
成田空港内で反対派の家がぽつんと残った状態が長く続いていましたが、重慶のニュースを知った時、ふと成田空港を思い出していました。
でもまあ重慶のは強烈ですけどね。

そしてこの釘子戸は4月2日(2007年)、和解が成立し、持ち主は移転地と90万元の営業損失費を獲得したとなっています。
→  深圳之窗 


そして深圳でもありました。
蔡屋围という地王ビルの近く、深圳の一等地にある6階建てのアパートで総面積780平方メートル。

土地開発商は1平方メートル6500元の立ち退き料を支払うとのことですが、持ち主は現在の相場1平方メートル1万8000元、総額1400万元(2億円あまり)を要求。

そして決着は持ち主が1000万元以上を獲得して和解した模様。

→  深圳蔡屋围钉子户获超千万补偿同意拆迁 

このアパートは1997年に100万元で建設されたということで深圳の不動産の急騰ぶりを象徴しているようです。
それにしても10年で10倍以上とはうらやましい話です。

全体の基礎準備のできた用地
左隅で建設中のマンション「香格里苑」は覆いがとれて全貌が見えてきました。
2007.6.25
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2007-10-15  |  コメント(0)  | 
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深圳新マンション建設物語 【7】 2006年9月25日 基礎造り

物権法施行

1993年に始まった立法作業がやっと制定、2007年10月1日施行されました。 目的は、市民、農民の私有財産権、公有財産を平等に保護することとなっています。

  1. 個人及びその他権利人の物権は国家・集団の財産と同様に法的保護を受ける。
  2. 住宅建設用地使用権(70年)は期限満了後自動的に更新される。
  3. 物権を抵当に入れることができ、建築物とその他土地附着物、建設用地使用権、入札・競売・公開協議などの方式で取得した荒地等の土地請負経営権、生産設備、原材料、 半成品、製品、建造中の建築物・船舶・航空器、交通輸送器具が含まれる。
  4. 中国で初めて「日照権」の概念を導入し、近隣の建築物の通気・採光・日照を妨げてはならない。
  5. 国は不動産登記に統一的登記制度を実行する。
  6. 初めて集団住宅(マンションなど)に住民大会、住民委員会(管理組合)の規定を導入。

ほかには
経済トピックス  中国情報局

ご存知の方も多いと思いますが、中国では土地は国所有で私有化することができません。使用権を得るだけです。
使用期間は住宅用地が70年、工業用地が50年、商業用地が40年、総合用地が50年と定められていますがそれ以後のことははっきりした規定がなかったようです。

物権法では住宅用地の使用権を自動更新されることになり永久的な使用権ができた格好になります。
ただし、更新時の土地使用料の基準と徴収方法については明示されていないようで、不安さは残りますが・・

【6】で書きました釘子戸など、強制立ち退きラッシュはこの物権法が施行される前にすませておくためのようでした。


この物権法に基づいてか、私のマンションでも業主(マンション所有者)委員選出選挙がありました。
誰に投票していいものか分かりませんでしたので、とりあえず事前に同じ棟の人が立候補するからと同意署名を求めてきていまして、感じのいい人だったのでこの人を選びました。
投票は株みたいに所有物件の面積に比例して割り当てられていて私のは121㎡なので12点ということになっていました。



地下駐車場のため深く掘り下げられて基礎作り


敷地内に作業員のための仮設住宅建設も始まりました。かなり大きいです

2007-11-18  |  コメント(0)  | 
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深圳新マンション建設物語 【8】 2006年10月 仮設住宅

仮設住宅
深圳の人口構成は戸籍を持っている人が全体の6分の1程度と特殊です。今深圳で進む開発ラッシュ、その作業員も出稼ぎが多いのか仮設住宅も非常に多く残りの6分の5の中の多くを占めている のではないかと思えるほどです。

とある仮設住宅の建設現場。2、3日で完成です。

 

 





もう一つの仮設住宅 コンテナ廃材を使っています。


こんなのも




仮設住宅ができあがり、くい打ち開始 10月7日


3階建てのかなり大がかりな仮設住宅 10月7日


雨の中、くい打ち中 10月15日


2007-11-26  |  コメント(0)  | 
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深圳新マンション建設物語 【9】 2006.11. 基礎工事 くい打ち

中国最大の省エネマンション区

調べてみるとこの僑香村というマンション、いろいろ興味深い設計となっているようで、国最大規模、世界最大規模の節水、省エネ、環境促進の住宅区として設計されているとのことです。

マンションの屋上には太陽熱の集熱器が設置され24時間恒温恒圧、60℃のお湯をキッチンと衛生間(バス・トイレ)に供給するシステムとなっています。た だマンションの屋上に設置されるため全3996戸に供給する面積を確保できず、上層18階分の2100戸が供給対象になります。
お湯1トンあたりのコストはガス給湯器で18元、電気給湯器は25元。この給湯システムでの価格は8元です。

さらに浴室排水は専用の配水管に送られて処理後、水洗トイレの流し水、団地の緑化用水として使用されます。
1500立方メートルの雨水を蓄える池も備え緑化用などに使用されます。
「中水」(おそらく浴室排水)の処理費は1トン1.83元、雨水なら0.9元で水道水の価格より安い。(私のところの水道費は1.9元)

このほか、団地内の公共場所の照明には太陽電池発電を使用、ゴミ圧縮処理場が設けられ除水圧縮したゴミを搬送します。
全戸は浄水場からの優質の飲料水を直接受け取ることができます。








2007-12-03  |  コメント(0)  | 
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